Я являюсь покупателем дома, и по условиям Договора между мною ( Покупателем) и Компанией ( Продавцом) в соответствии пунктом вышеуказанного Договора — далее цитата «Продавец обязуется передать Жилой дом в пригодном для постоянного проживания состоянии, укомплектованном исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием… » — но тем не менее, я периодически встречаюсь с проблемами в неисправности системы отопления, что в зимнее время приводит к невозможности проживания.. Кроме того, в процессе ремонтных отделочных работ часть цокольного камня отвалилась — могут ли представители Продавца их восстановить? являются ли данные претензии правомерными? могу ли я апеллировать их на законных основаниях?
1 комментарий к “Строительство жилого дома — нарушение условий договора”
Оставьте комментарий
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.
Здравствуйте,
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).
Таким образом, если недостатки недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему усмотрению потребовать от продавца (п. 1 ст. 475 ГК РФ):
— соразмерного уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. К существенным нарушениям относятся неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и др. (п. 2 ст. 475 ГК РФ).
Применительно к договорам купли-продажи жилой недвижимости существенным нарушением является, например, несоответствие фундаментов, стен, балок перекрытия строительным нормам и правилам.
Если нарушения являются существенными, то покупатель может лишь отказаться от договора. Предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 475 ГК РФ (например, о соразмерном уменьшении покупной цены), он не вправе
Таким образом, в случае передачи помещения с недостатками покупатель вправе предъявить одно из требований, предусмотренных п. п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ (в зависимости от того, сочтет суд недостатки существенными или нет).
По общему правилу при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для тех целей, для которых он обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Исходя из этой нормы, можно сделать вывод о том, что, если в договоре указаны определенные недостатки объекта, передача покупателю такого объекта будет являться надлежащим исполнением.
Согласно ст. 431 ГК РФ буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если таким способом нельзя определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
С учетом данной нормы представляется, что продавца можно признать надлежащим образом исполнившим обязательства по передаче квартиры, только если он докажет, что до подписания договора покупатель знал о конкретных недостатках воздуховода, а также систем водо- и теплоснабжения.
Согласно п. 2 ст. 477 ГК требования, связанные с недостатками товара, не имеющего гарантийного срока или срока годности, могут быть предъявлены покупателем в разумный срок в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Договором купли-продажи может быть установлен более длительный срок для предъявления этих требований.
В данном случае, изучите договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества по договору купли-продажи. Если в нем не будет указания на выявленные Вами в процессе проживания недостатки, то Вы имеете право предъявить соответствующую претензию продавцу. При этом определитесь с требованиями – будет это уменьшение цены, возмещение затрат на ремонт либо безвозмездное устранение недостатков.
Если продавец не будет с Вами совместно решать вопрос, то необходимо готовиться к суду. Для этого, необходимо будет доказать наличие выявленных недостатков. Возможно потребуется проведение экспертизы и оценки выявленных недостатков.
Дела такой категории довольно сложны, поэтому здесь важно доказать наличие выявленных недостатков, доказать, что эти недостатки были на момент покупки дома и факт того, что продавец не оговорил дополнительно эти недостатки, т.е. Вам они не были известны.