Как заставить работать Управляющую компанию гаражного комплекса ?

Имею в пользовании машиноместо в многоэтажном паркинге (ул.Дмитриевского д.16). Собственность пока не оформлена (ее можно оформить через суд, сейчас этим занимаюсь, машиноместом пользуюсь на основании акта приема-передачи от застройщика ЗАО «МСМ-5»). Застройщик заключил соглашение с управляющей компанией (ЗАО «Моспаркинг»), которая со всеми владельцами (собственности пока ни у кого нет) машиномест заключает договор. Этот договор меня не устраивает. В нем по сути управляющая компания ни за что не отвечает поэтому я предложил свой вариант договора (сумму оплаты не менял, изменил только обязанности УК и убрал «кабальные» для меня условия), однако, УК отказывается даже разговаривать со мной, поступают угрозы запретить мне доступ к машиноместу, ну и намеки на то что с авто «происходят разные неприятности».
Вопросы:
1. Какими законодательными и нормативными документами регламентируются взаимоотношения между УК в гаражном паркинге и владельцем машиноместа? (например, закон о защите прав потребителей или ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 17 НОЯБРЯ 2001 Г. № 795 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ АВТОПАРКОВОК » в данном случае может быть основанием для обоснования требований к заключаемому договору)
2. Если я буду просто оплачивать услуги УК без заключения договора, то будет ли кассовый чек (приходный ордер) основанием для требования, в том числе в суде, выполнения обязанностей и компенсацией вреда в случае его нанесения по типу кассового чека в магазине?
3. Какие государственные надзорные ведомства контролируют деятельность управляющих компаний, работающих в сфере управления гаражными комплексами)
4. Что еще предпринять в данной ситуации?

4 комментария к “Как заставить работать Управляющую компанию гаражного комплекса ?”

  1. Валентина Исаева

    Здравствуйте,
    Договор с Управляющей компанией, Вы обязаны заключить в силу

    Положение о заключении договора в обязательном порядке является исключением из общего правила о свободе договора, которое допускается в том числе в случаях, предусмотренных законом.
    Таким законом является Жилищный кодекс Российской Федерации, часть 5 статьи 161 которого предусматривает, что орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 этой статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
    По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме, в том числе это относится к паркингу.
    Согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
    1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
    2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
    3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
    4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
    В данном случае Вы можете отправить экземпляр договора, предложенного УК в Антимонопольный комитет, Роспотребнадзор, Прокуратуру. Также органы местного самоуправления должны осуществлять контроль, т.е. можно отправить запрос в местную администрацию.
    Во всех заявлениях и жалобах просите проверить соответствие законодательству о защите прав потребителей условий договора, который предлагает УК. Возможно УК обяжут контрольные органы изменить текст договора после проведения проверок.
    Изменение условий договора с УК возможно также в порядке, установленном гражданским законодательством (Глава 28 ГК РФ).
    1. Составляете протокол разногласий к договору в трех экземплярах.
    2. Пишите письмо и вручаете два экземпляра в УК для согласования.
    3. В случае отказа обращаетесь в суд с иском об изменении условий договора с УК.
    Исковые требования должны быть мотивированы – например, несоответствием законодательству о защите прав потребителей, не соблюдение баланса интересов сторон и т.д.). Здесь лучше обратиться к юристу, чтобы правильно составить требования.
    Если Вы подпишите договор, то изменить условия можно будет в соответствии со ст. ст. 450 ГК РФ — изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
    То есть процедура довольно сложная и здесь основным критерием будет соответствие условий договора ЖК РФ, Закону о защите прав потребителей.

    Указанные Вами Правила, разработаны в соответствии с Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» Они регулируют отношения в сфере оказания услуг по хранению автомобилей, мотоциклов, мотороллеров, а также прицепов и полуприцепов к ним на автостоянках. Однако в Вашем случае машиноместо находится у Вас в собственности и здесь уже применяются нормы ЖК РФ, ГК РФ, Закона о защите прав потребителей. Вы платите УК за обслуживание. Необходимо понимать отвечает ли за сохранность имущества УК, какой доступ в паркинг, есть ли охрана и т.д. Обычно эти положения оговариваются на Общем собрании жильцов.

    Т.к. у Вас еще не оформлена собственность, то после ее оформления УК получит право понудить Вас к заключению договора в принудительном порядке.
    В настоящее время отправьте жалобы в контрольные органы, которые я перечислила, составьте протокол разногласий к договору и официально вручите его.
    А далее следует уже более подробно изучать все документы, полученные ответы и решать с какими требованиями выходить в суд, чтобы попытаться изменить условия договора. Возможно, результат принесут жалобы, и Вы получите ответ, что действительно пункты договора не соответствуют законодательству о защите прав потребителей. И это будет аргументом в суде.
    Если Вы будете оплачивать услуги УК без заключения договора, то будет ли кассовый чек (приходный ордер) основанием для требования, в том числе в суде, выполнения обязанностей и компенсацией вреда в случае его нанесения по типу кассового чека в магазине?

    На этот вопрос нельзя ответить однозначно.

    Согласно законодательству, управляющая организация несет ответственность за состояние общего имущества многоквартирного дома, состав которого определяется договором, заключаемым между собственниками и управляющей организацией, а также нормативными актами, в частности статьями 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
    Организации, управляющие многоквартирными домами, несут ответственность за причинение имущественного и неимущественного вреда собственникам и иным лицам, возникающего вследствие ненадлежащего исполнения своих обязанностей по содержанию жилого и нежилого фонда.
    Охрана автомобилей это отдельная услуга, и по всей видимости УК ее не желает оказывать. По вопросам обеспечения охраны решение принимает собрание собственников и решает организовать охрану, определяет дополнительные затраты и т.д.

    1. Андрей

      Спасибо за ответ
      Некоторые уточнения: гаражный комплекс это отдельно стоящее здание не имеющее к жилому дому никакого отношения. Управляющая компания выбрана ЗАО «Мосстроймеханизация-5» без всякого конкурса, просто заключили с ЗАО «Моспаркинг» соглашение. Поэтому полагаю, что положениями ЖК РФ в данном случае пользоваться нельзя.

  2. Андрей

    Дополнение:
    Договор на оказание услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию машиноместа вручили не подписанным со стороны управляющей компании (ЗАО «Моспаркинг», поэтому изменение условий договора в соответствии с ГК Р (путем написания протокола разногласий) не представляется возможным и соответственно обращение в суд также на данном этапе невозможно.

    1. Валентина Исаева

      Тогда начинайте с обращения в контрольные органы. Но другого пути внесения изменений в договор кроме как в соответствии с ГК РФ нет. И не важно, что договор не подписан УК. Вам же выдали договор.

      Если здание не имеет отношение к многоквартирному жилому дому никакого отношения, то в любом случае решение об охране, порядке и оплате должны принимать собственники на общем собрании. И применению подлежит Закон о защите прав потребителей, Гражданский кодекс РФ.

Оставьте комментарий

Пролистать наверх